Полистиролбетон
Полистиролбетон Продукция Прайс
 

Предварительные годовые итоги работы позволяют сказать: стройсберкасса выручает




Наш собеседник - первый заместитель директора ГУП "Управление застройки микрорайонов" Валентин Павлов.

- Валентин Васильевич, ваша организация у многих ассоциируется со строительством крупных комплексных объектов. По сути, вы создаете целые города (это в масштабах столицы они скромно называются "микрорайон"). На память приходит комплекс "Синяя птица" в Северном Бутове, Олимпийская деревня, комплекс в Банном переулке, реконструкция пятиэтажного жилищного фонда в Западном округе столицы. Вы также строите крупный жилой район Куркино. Этот список, видимо, имеет продолжение?

- Да, конечно. Сюда надо добавить реконструкцию кварталов по Мичуринскому проспекту, а также предстоящее строительство жилого центра в районе Краснопресненской набережной (Центральный округ). В последнем случае нам придется иметь дело с выводом некоторых предприятий за пределы города. После того, как будет завершено строительство Третьего московского кольца, мост через реку Москва свяжет этот район напрямую с Кутузовским проспектом. Это, естественно, отразится на привлекательности жилого района, повысит его престижность. Сейчас в этом районе, наряду с предприятиями, есть жилые дома различных серий, в том числе "пятиэтажки", которые подлежат реконструкции. В столице уже накоплен опыт реконструкции таких домов (с увеличением этажности, оборудованием лифтами и так далее). Однако экономическая сторона вопроса разработана недостаточно.

- А в чем трудности?

- Нужно обеспечить жильем всех прежних обитателей "пятиэтажек", причем их условия проживания должны быть улучшены. Плюс к этому мы должны получить дополнительную жилплощадь, которая может быть реализована на коммерческой основе и обеспечит застройщику компенсацию всех затрат на реконструкцию (хотя бы с рентабельностью 15-20 процентов). Если надстроить, скажем, два этажа, то коммерческая составляющая будет невелика и не позволит компенсировать затраты. Поэтому при застройке и реконструкции городских территорий надо учитывать и архитектурные, и экономические требования, и технологию строительства. Разработкой соответствующего проекта сейчас занят "Курортпроект". Собственно, сначала готовится градостроительная концепция. После ее обсуждения и принятия можно будет перейти к реализации. Важно не снижать усилий и заниматься этим энергично. Следует иметь в виду, что в финансовом обеспечении проекта город в больших масштабах участвовать не сможет. А, значит, надо использовать механизм привлечения частных и корпоративных инвестиций. - Похоже, сегодня без этого не обходится реализация любого достаточно крупного проекта. А ведь еще недавно, на строительстве Олимпийской деревни, финансовое обеспечение полностью возлагалось на город. Следует уточнить: за счет бюджета города строилась инженерная инфраструктура и школа Олимпийской деревни. А жилые корпуса, магазины, спортивные сооружения финансировались за счет кредитов Москомзайма.

 - Но ведь это городская организация, а не частный инвестор.

- Да, мы применяли заемные средства из городских источников. А после реализации построенных квартир, гаражей мы вернули кредит с процентами, а остаток прибыли перечислили в бюджет города. Мы хотели использовать такую схему финансирования и в дальнейшем. Было даже специальное решение по этому поводу, когда начинали реконструкцию "пятиэтажек" в Западном округе. Решение приняли в феврале 1998 года, а через полгода в стране разразился финансовый кризис. Впрочем, уже в конце 1997 года ситуация с привлечением инвестиций ухудшилась (ведь уже тогда кризис охватил страны Юго-Восточной Азии), возможности Москомзайма снизились. И мы стали искать другие источники финансирования. Не найдя инвестора, мы решили его создать! Так возникла Строительно-сберегательная касса (ССК), которая аккумулировала средства будущих покупателей жилья и направляла их на строительство и реконструкцию жилых зданий, применяя современный профнастил (более подробнее о профнастиле здесь: profnastil-metallprofil.ru).

- И каких результатов вы достигли?

- Почти два года практической работы позволили отладить механизм привлечения в проект средств частных (через Стройсберкассу) и корпоративных инвесторов. Сейчас много говорят о так называемом механизме синдицированного кредитования, синдицированного (или консолидированного) инвестирования, при котором возможности нескольких инвесторов объединяют в единый проект. По отдельности каждому это не под силу или риск слишком велик, а в складчину дело можно сдвинуть. Рассуждают об этом много, а реальные примеры из практики найти непросто. Мы же в ходе эксперимента с ССК подошли к этому совершенно естественно. И не в тиши кабинетов, а на строительной площадке реализовали затею с синдицированным инвестором. Просто в какой-то момент мы поняли, что одними взносами будущих покупателей квартиры не обойтись. Технология строительства, сам проект требовали более мощного финансового потока, чем позволяла обеспечить Стройсберкасса. Иначе реализация проекта растянулась бы на долгие годы. И мы обратились к тем строительным организациям, которые там работали, с призывом стать соинвесторами проекта. Идею они поддержали, так как это было и в их интересах.

- А почему вы пригласили в соинвесторы своих партнеров-строителей, а не каких-нибудь олигархов или банкиров?

- От банков поступали предложения участвовать в инвестировании, но нам пришлось отказаться. Банк обычно соглашается купить какое-то количество квартир в строящемся доме по определенной цене, однако обременять себя заботами по строительству переселенческого жилья для жителей из сносимых "пятиэтажек" он не хочет. Если резюмировать коротко, с банками мы не смогли договориться об условиях. А с партнерами по строительству нас объединяет единый технологический процесс. Это и есть основа совместных интересов. Например, коммуникации в район застройки (тепло, воду, канализацию) прокладывал Мосводоканалстрой. Этот соинвестор, по сути, входил в дело не деньгами, а работами, услугами, механизмами, материалами. И вернуть вложенное рассчитывал тоже не деньгами, а готовыми квартирами в построенных домах. Оставалось только согласовать цены, но за этим дело не стало. Вот так реализовалась идея. Что касается результатов, то они таковы. В декабре сдаем последний жилой корпус. Остальные четыре корпуса сданы госкомиссии и заселяются. Введены также три нежилых корпуса. В построенной школе уже учатся детишки. Общая площадь построенного жилья - 76,7 тысячи квадратных метров. Это 860 квартир. Школа на 660 мест. Еще раз подчеркну, что застройка микрорайона была не точечная, а комплексная, со всеми "отягчающими" обстоятельствами (инфраструктура, соцкультбыт). И осуществление ее при помощи ипотечного механизма на базе Стройсберкассы - явление уникальное не только для Москвы, но и для всей Российской Федерации.

- И вот теперь, обогащенные опытом организации финансирования застройки крупных микрорайонов, вы начали строить Куркино?

- По условиям застраиваемой местности там сейчас развернулось, прежде всего, массовое строительство инженерных сетей, коммуникаций, дорог и других компонентов инфраструктуры. Жилья в этом году будет построено всего лишь около 78 тысяч кв. метров. В следующем году - вдвое больше. А все 920 тысяч кв. метров по решению мэра столицы должны быть завершены к концу 2003 года.

- В той первой, относительно небольшой части сооружаемого жилья, используете ли вы ипотечную схему финансирования на базе ССК?

- Пока нет.

- Почему?

- Дело в том, что в отличие от застраиваемого нами микрорайона в Западном округе у жилого района Куркино есть городской инвестор в лице Департамента внебюджетной линии строительства города Москвы. Его возможности позволяют пока обходиться без Стройсберкассы. Тут надо пояснить, что финансирование строительства "живыми" деньгами всегда предпочтительнее даже самой лучшей ипотечной схемы. Если у заказчика есть деньги, ему не надо ломать голову над схемой финансирования. С помощью Стройсберкассы мы вовлекаем в процесс строительства лишь 55 процентов общей стоимости жилья, что вместе с принимаемыми на себя обязательствами для застройщика довольно обременительно. Поэтому на первом этапе застройки жилого района Куркино имеет смысл поработать по традиционной схеме, продавая строящиеся квартиры состоятельным клиентам за полную стоимость (с небольшой скидкой, разумеется, как это принято во фьючерсных сделках).

- То есть ипотечное кредитование, вы примените, когда состоятельные покупатели иссякнут и придут те, что победнее?

- В общем, так. Хотя это и упрощенный подход. Для организации Стройсберкассы нужно четко определить застраиваемые с помощью ипотеки участки территории и сами будущие объекты недвижимости (дома). Если из 16 микрорайонов Куркина какие-то будут отведены под застройку с помощью соинвесторов и ССК, то мы сможем заранее просчитать эффективность организации ипотечного кредитования.

- Когда может быть принято такое решение?

- Думаю, в ближайшие месяцы. Применение ипотечного кредитования позволит снизить инвестиционную нагрузку на бюджет, из которого сегодня финансируется строительство. Средства целевого жилищно-инвестиционного фонда, входящего сейчас в состав бюджета Москвы, тоже ведь не безграничны. А с помощью ССК мы могли бы вовлечь в оборот и средства частных лиц, и средства корпоративных инвесторов. Тем более что интерес к жилому району Куркино сейчас очень большой. Только-только объявили о возможности фьючерсных продаж, - и сразу дали о себе знать более двухсот потенциальных покупателей. Единственное, что некоторых сегодня останавливает, - это незавершенность системы коммуникаций и дорог. Как только с этим справимся, процесс реализации будущего жилья обретет новый импульс.

- Среди покупателей, наверное, есть и риэлтерские фирмы?

- Есть, и довольно крупные. Их привлекает оптовая покупка строящегося жилья с целью последующей перепродажи квартир. Это нормальный бизнес, а городу он позволяет ускорить возврат вложенных средств.

- Когда запустите ипотечный механизм в районе Куркино, вы привлечете к соинвестированию строительные организации?

- Вполне возможно. Хотя и не обязательно те, с которыми мы работали раньше. Замечу, что в число соинвесторов хотели бы попасть не только московские строительные организации, но и некоторые другие (например, из топливно-энергетического комплекса).

- Валентин Васильевич, давайте перейдем теперь к застройке жилищного центра на Краснопресненской набережной. Что может быть использовано на этой грандиозной стройплощадке, какие механизмы финансирования применимы там?

- Сейчас объект называется так: новый жилищный центр в районе Краснопресненской и Шелепихинской набережных. Застройщик там еще не определен. Если мы предложим хорошо продуманные проектные, технологические решения, всесторонне учитывающие интересы города, то у нас будут неплохие шансы стать застройщиком этого центра. Да, собственно, наша организация является государственным унитарным предприятием, поэтому интересы города у нас на первом плане. Надо заботиться не только о получении прибыли, но и о скорейшем решении социальных проблем, стратегических задач развития мегаполиса. Естественно, мы рассчитываем и там использовать механизм ипотечного кредитования на основе Стройсберкассы (с привлечением корпоративных инвесторов). Вообще этот район сложный, хотя и в престижном месте. Последнее обстоятельство может соблазнить отдельных инвесторов выхватить кусок-другой из общей территории и построить на нем элитный объект, не заботясь о строительстве инфраструктуры. Такой подход был бы недальновидным. В интересах города надо весь район формировать по единой, отработанной заранее градостроительной концепции. Экономика проекта также требует комплексного подхода.



 
Дизайн и разработка
Виртуальная Выкса

т/ф: (83177) 6-45-46, 6-45-11
Моб. 8(961)6389831, 8(910)1328523
E-mail: vlasmiir@mail.ru